Лучше всего описывает накопленный износ. Определение величины накопленного износа строений

Износ - многоаспектное понятие. В зависимости от сферы применения в него вкладывается различное смысловое содержание. С позиции оценщика недвижимости под износом понимается потеря стоимости собственности под воздействием различных факторов. Иными словами, износ определяется как разница между издержками по воспроизводству новых улучшений на дату оценки и их текущей рыночной стоимостью.

Оба приведенных определения выражают единую суть, которая состоит в том, что износ проявляется в уменьшении рыночной стоимости оцениваемого имущества относительно ее первоначальной величины. Количественно он измеряется абсолютной величиной снижения стоимости имущества или в процентах от его первоначальной стоимости.

Иногда даже опытные оценщики смешивают понятие износа как уменьшения рыночной стоимости с понятием бухгалтерского износа, учитываемого в нормах амортизации. Вместе с тем между ними существует принципиальное различие. Оно состоит в том, что оценочный износ всегда отражает реакцию рынка на старение объекта, тогда как бухгалтерский износ - нормативная величина запрограммированного возмещения стоимости снашивания материальных активов. Оценочный износ может не соответствовать возрасту улучшений, а бухгалтерский всегда пропорционален ему.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний.

Физический износ - уменьшение стоимости имущества из-за утраты им заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации.

Функциональный износ - уменьшение стоимости имущества из- за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Внешний {экономический) износ - уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения.

Физический и функциональный типы износа определяются состоянием самого объекта, внешний - воздействием окружающей среды. Соответственно каждый из износов первых двух типов разделяется на устранимый и неустранимый виды, внешний износ всегда носит неустранимый характер.

Устранимым называется такой вид износа, расходы по ликвидации которого превышают достигаемое в результате этого увеличение стоимости имущества. Если расходы по устранению больше последующего увеличения стоимости имущества, то такой износ считается неустранимым. Таким образом, износ классифицируется не с позиции технической осуществимости мероприятия по его устранению, а с точки зрения их экономической целесообразности.

Поскольку накопленный износ по совокупности всех его типов в той или иной мере зависит от срока жизни объекта недвижимости, рассмотрим содержание основных оценочных понятий, характеризующих этот срок (рис. 3.2).

Рис. 3.2.

Срок физической жизни - отрезок времени, в течение которого объект способен реально использоваться по своему назначению. Упрощенно этот срок определяется в зависимости от группы капитальности зданий. В оценочной практике он выступает естественным ограничителем срока их экономической жизни.

Срок экономической жизни - время, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшение, т.е. когда износ носит устранимый характер. Этот срок может быть продлен благодаря качественному обслуживанию здания, его своевременной модернизации и ремонтам. В отечественной практике при технико-экономическом обосновании проекта определяется нормативный (расчетный) срок жизни здания. Обычно он указывается в паспортах типового проекта и построенного объекта. На его основе устанавливаются нормы амортизации и периодичности ремонтного обслуживания. Этот нормативный срок по своей природе близок к оценочному понятию срока экономической жизни и может использоваться для ориентировочных расчетов.

Фактический возраст - время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты оценки, устанавливаемое по паспорту объекта, свидетельству о его регистрации либо акту госкомиссии.

Эффективный возраст - время, которым оценивается продолжительность жизни здания исходя из его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов влияющих на его стоимость. При определении эффективного возраста в полной мере проявляются профессиональные способности оценщика, так как от него требуется рыночная оценка этого показателя, которая может существенно отличаться в ту или иную сторону от практического возраста здания.

Оставшийся срок экономической жизни - определяемое оценщиком время от момента обследования объекта до завершения срока его экономической жизни.

В отечественной практике определение физического износа зданий всегда было и остается прерогативой Бюро технической инвентаризации и экспертов проектно-технологических институтов по обследованию строительных конструкций. В этой работе они руководствуются межотраслевыми или ведомственными инструкциями, например Правилами оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86 (р) М., ГГС, 1988). В них перечислены визуальные признаки физического износа отдельных конструктивных элементов, дана их количественная оценка. В сомнительных случаях предусмотрено вскрытие недоступных визуальному наблюдению участков строительных конструкций, что нарушает нормальный режим эксплуатации зданий и требует значительных затрат на устранение нанесенных ему повреждений.

Если целью оценки является определение восстановительной, инвентаризационной стоимости здания, то общая величина его износа определяется суммированием величин физического износа отдельных конструктивных элементов по доле восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания. Этот методический прием выражается формулой

где: (?ф - общий физический износ здания, %;

qj - фактический износ /-го конструктивного элемента, %;

У, - удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости здания, %; п - номер конструктивного элемента.

Единственное достоинство изложенного метода состоит в том, что его результаты внешне выглядят достаточно убедительно и их трудно перепроверить. Однако они всегда субъективны вследствие разного уровня квалификации экспертов. Процедура определения износа таким способом требует больших затрат времени, труда, денежных средств и может проводиться изредка, с продолжительными интервалами. Ее результаты к моменту оценки здания, как правило, безнадежно устаревают. Кроме того, они совершенно не учитывают функционального и внешнего износа, так что дают весьма скудный объем информации для оценщика недвижимости.

В мировой оценочной практике износ, понимаемый как снижение рыночной стоимости имущества, определяется тремя классическими методами:

• сравнения продаж;
• эффективного возраста;
• разбиения.

Метод сравнения продаж состоит в выявлении рыночной оценки накопленного износа здания путем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж аналогичных объектов. При использовании этого метода рекомендуется определенная последовательность процедур.

• 1. Отбор недавних продаж объектов, аналогичных оцениваемому по характеру улучшений, корректировка их цен и формирование информации для определения восстановительной стоимости зданий.
• 2. Определение стоимости участка земли для каждого сопоставимого объекта.
• 3. Определение цен зданий с учетом износа путем исключения стоимости участков земли из цен продаж сопоставимых объектов.
• 4. Расчет текущей восстановительной стоимости зданий каждого сопоставимого объекта по методике, описанной в данной главе.
• 5. Определение величины накопленного износа сопоставимых зданий вычитанием их цен с учетом износа (п. 3) из текущей восстановительной стоимости тех же зданий (п. 4).
• 6. Определение среднего процента износа сопоставимых зданий для его перенесения на оцениваемый объект.

Пример использования изложенной методики представлен в табл. 3.1.

Достоинство рассмотренного метода состоит в объективности его результатов, так как с помощью сравнения продаж оценщик только выявляет реакцию рынка на старение объекта недвижимости и изменение окружающей среды. Естественно, чем достовернее рыночная информация и чем большее число сравнимых продаж проанализирует оценщик, тем точнее полученный им результат.

Однако в российских условиях это достоинство метода превращается в его недостаток. При отсутствии активного рынка недвижимости и конфиденциальности сделок метод лишается информационной базы. Другой его недостаток состоит в обезличенности выявленного износа, т.е. в отсутствии дифференциации по типам и видам износа, что ограничивает использование этого показателя в управлении недвижимостью. И наконец, метод достаточно трудоемок, ибо требует проведения расчетов не только по сравнению продаж, но также по определению стоимости земельных участков и восстановительной стоимости улучшений всех сравниваемых объектов.

Таблица 3.1

Определение накопленного износа методом сравнения продаж

Метод эффективного возраста гораздо проще технически и менее зависим от состояния рынка. Он основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и апробированной гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости. Из этого отношения вытекает следующая формула накопленного износа:

где: ЭВ - эффективный возраст;

ЭЖ - срок экономической жизни;

ВС - восстановительная стоимость.

Рассмотрим варианты применения данной формулы. Например, на основании методических приемов, изложенных в данной главе, оценщик определил текущую восстановительную стоимость здания, построенного 15 лет назад, в 360 млн руб. По паспорту типового проекта этого здания он получил сведения о типичном сроке его экономической жизни, который составляет 80 лет.

Если это здание, по мнению оценщика, построено согласно действовавшим стандартам и эксплуатировалось в нормальном режиме, его эффективный возраст будет равен фактическому, а износ - бухгалтерской амортизации. Он составит 18,75% восстановительной стоимости, или 67,5 млн руб.

Если в результате осмотра здания у оценщика сложилось профессиональное суждение, что эффективный возраст здания вследствие плохого обслуживания превышает фактический и может быть оценен в 20 лет, то накопленный износ составит 25%, или 90 млн руб.

Оценщик может учесть, что здание удачно спланировано, отличается улучшенным дизайном и высоким качеством строительных работ. Это дает ему основания прогнозировать более продолжительный срок экономической жизни, например 90 лет, а заботливое содержание объекта позволяет оценить эффективный возраст в 12 лет. Тогда накопленный износ составит 13,3%, или 48 млн руб.

Квалифицированный оценщик способен при определении эффективного возраста здания учесть воздействие факторов функционального износа и влияние изменения окружающей среды, но все его предположения будут иметь интуитивный характер. В спорных ситуациях ему трудно убедить настороженного оппонента, и результаты такой оценки юридически уязвимы. Кроме того, метод эффективного возраста, как и метод сравнения продаж, не дает различий между типами и видами износа, а также по срокам жизни отдельных элементов здания.

Метод разбиения лишен этих недостатков. Он состоит в последовательной оценке всех видов износа, включая:

• устранимый физический износ;
• неустранимый физический износ;
• устранимый функциональный износ;
• неустранимый функциональный износ;
• внешний износ.

Для оценки устранимого физического износа здание разбивают на отдельные конструктивные элементы по срокам их экономической жизни, выделяя:

• короткоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых меньше оставшейся экономической жизни здания;
• долгоживущие элементы, оставшийся срок экономической жизни которых равен оставшейся экономической жизни здания.

При оценке исходят из принципа однократного и последовательного учета влияния на стоимость здания отдельных видов износа.

Для сквозного примера примем следующие исходные данные: оцениваемое двухэтажное здание общей площадью 600 м 2 расположено на участке 800 м 2 ; здание построено 20 лет назад и имеет расчетный срок физической жизни 100 лет; текущая восстановительная стоимость здания составляет 2,2 млрд руб.

Оценка начинается с измерения устранимого физического износа. Обычно он вызывается плохой эксплуатацией здания, и потому его часто называют отложенным ремонтом. Оценочное содержание этого понятия состоит в предположении, что потенциальный покупатель при осмотре недвижимости сделает корректировку цены покупки на величину стоимости отложенного ремонта, который он должен будет произвести после приобретения имущества для восстановления его начальных потребительских свойств.

Предположим, что при оценке здания установлена необходимость незамедлительной замены кровли и косметического ремонта интерьеров. На местном рынке строительных услуг эти работы оцениваются соответственно в 70 и 56 млн руб., а полная восстановительная стоимость указанных элементов на дату оценки составляет 70 и 130 млн руб. (табл. 3.2).

Таблица 3.2

Оценка устранимого физического износа

Теперь измеряют неустранимый и физический износ короткожи- вущих элементов. Он определяется разностью между полной восстановительной стоимостью элемента и суммой его устранимого износа, умноженной на процентное отношение фактического возраста к общей физической жизни элемента. Эта зависимость выражается формулой

где: НФИ КЖ э - неустранимый физический износ короткожи- вущего элемента;

ВС ЭЛ - полная восстановительная стоимость элемента на дату оценки;

УФИ ЭЛ - устранимый физический износ элемента;

ФВ ЭЛ - фактический возраст элемента;

ФЖ ЭЛ - срок физической жизни элемента.

Расчеты по данной формуле приведены в табл. 3.3.

Стоимость неустранимого физического износа в долгоживущих элементах определяется произведением остаточной восстановительной стоимости здания (за вычетом стоимости отложенного ремонта и остаточной восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом) и процентного отношения фактического возраста к общей физической жизни здания.

Таблица 3.3

Оценка неустранимого физического износа короткоживущих элементов

Эта зависимость выражается формулой

где: НФИ ДЖЭ - неустранимый физический износ долгоживущих элементов здания;

ВС ЗД - полная восстановительная стоимость здания на момент оценки;

УФИ ЗД - устранимый физический износ здания;

ОВС, ж, - остаточная восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неустранимым физическим износом;

ФВ ЗД - фактический возраст здания;

ФЖ ЗД - срок физической жизни здания.

Расчеты по данной формуле на рассматриваемом сквозном примере и оценка неустранимого физического износа долгоживущих элементов приведены ниже.

Функциональный износ теоретически представляет собой разницу между величинами восстановительной стоимости здания и стоимости его замещения. Поскольку в стоимости замещения отражены затраты на воспроизводство потребительских свойств здания с учетом современных стандартов и рыночных требований, правомерно считать, что она исключает стоимость функционального износа, присутствующую в восстановительной стоимости. Однако в оценочной практике при существующей технике расчетов восстановительная стоимость часто подменяется стоимостью замещения, и тогда этот подход лишается смысла. Но даже при сложности расчетов восстановительной стоимости и стоимости замещения их прямое сопоставление не характеризует виды и источники функционального износа.

В методе разбиения износ подлежит дифференцированной оценке - по видам (устранимый и неустранимый) и генерирующим его факторам. В частности, исходя из техники расчетов устранимый функциональный износ оценивается по трем группам факторов, обусловленных:

• потребностями в замене или модернизации элементов;
• переизбытком отдельных элементов, так называемых сверхулучшений.

Во всех случаях устранимый функциональный износ оценивается по стоимости его ликвидации.

Износ, обусловленный недостаточностью элементов, определяется разностью в стоимости их установки на дату оценки и в процессе строительства объекта. Например, в оцениваемом здании элементом устранимого функционального износа можно считать отсутствие камина, затраты на установку которого с лихвой перекрываются увеличением доходности и рыночной стоимости недвижимости. Величина этого износа определяется следующим расчетом (в млн руб.):

В этом же здании сантехоборудование, по мнению оценщика, утратило соответствие уровню покупательского спроса в секторе рынка, где может быть реализовано данное имущество. Согласно предварительным расчетам затраты по замене сантехоборудования компенсируются привлечением более состоятельных покупателей и повышением стоимости недвижимости.

Устранимый функциональный износ, обусловленный потребностями в замене элементов здания, измеряется суммой затрат по его устранению за вычетом ранее учтенного физического износа заменяемых элементов и их ликвидационной стоимости, как это продемонстрировано нижеследующим расчетом (в млн руб.):

Подобным образом измеряется устранимый функциональный износ за счет «сверхулучшений». В нашем примере к таковым можно отнести наличие мастерской для резьбы по дереву, которой увлекается владелец недвижимости. Стоимость устранения износа определяется следующим расчетом (в млн руб.):

Неустранимый функциональный износ оценивается по двум группам факторов, обусловленных:

• недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;
• переизбытком отдельных элементов («сверхулучшений»).

Неустранимый функциональный износ вследствие недостаточности отдельных элементов измеряется потерей чистого дохода из-за их отсутствия, капитализированной по норме капитализации для зданий такого типа, за вычетом стоимости устройства этих улучшений в процессе нового строительства.

На практике величина потерь чистого дохода устанавливается из рыночных сравнений арендной платы за здания, имеющие соответствующие элементы улучшений и не обладающие ими. Так, в нашем примере анализ местного рынка недвижимости показал, что наличие электрообогрева полов дает возможность увеличить годовую арендную плату на 24 000 руб. за 1 м 2 общей площади.

Текущие затраты на устройство такой системы в существующем здании превышают достигаемое благодаря этому увеличение стоимости, вследствие чего износ, обусловленный ее отсутствием, признан неустранимым. Очевидно, для его оценки должны учитываться гипотетические затраты, которые понес бы застройщик на создание недостающего элемента при возведении здания. Расчет выполняется по следующему алгоритму:

Неустранимый функциональный износ вследствие переизбытка отдельных элементов оценивается как восстановительная стоимость этих элементов за вычетом их физического износа и с добавлением алгебраической суммы всех текущих расходов и доходов владельца, связанных с использованием «сверхулучшений».

Допустим, в оцениваемом нами здании построен плавательный бассейн, восстановительная стоимость которого на дату оценки составляет 160 млн руб. Текущие дополнительные издержки владельца на эксплуатацию бассейна 6 млн руб., а его доходы от периодического предоставления бассейна в почасовую аренду - 7,2 млн руб. в год. Как отмечалось, коэффициент капитализации составляет 12% (0,12). Сравнения продаж аналогичных объектов свидетельствуют, что наличие бассейна увеличивает стоимость недвижимости на 100 млн руб. Таким образом, налицо неустранимый функциональный износ по причине «сверхулучшений». Его величина оценивается в следующем порядке (в млн руб.):

Внешний износ характеризует ущерб, нанесенный стоимости недвижимости внешними по отношению к ней факторами. Он присущ исключительно недвижимому имуществу в силу фиксированное™ его местоположения. Как ранее отмечалось, воздействие окружения объекта на его стоимость можно измерить благодаря интуиции оценщика через эффективный возраст здания. Однако более достоверные результаты способно дать непосредственное измерение реакции рынка на изменение самого имущества и его окружения. Она проявляется в двух формах: изменении арендной платы и цен продаж.

Соответственно этому в оценочной практике сложились два подхода к изменению внешнего износа:

• капитализация потери доходов из-за внешнего воздействия;
• сравнение продаж аналогичных объектов при наличии и без учета внешних воздействий.

Рассмотрим технику их применения на нашем примере. Допустим, изменение схемы районной планировки за период эксплуатации здания привело к перемещению основной транспортной магистрали непосредственно к границе оцениваемого объекта. Повышение уровня шума, запыленности и другие неблагоприятные последствия обусловили снижение чистой арендной платы за дома, прилегающие к транспортной магистрали, в среднем на 5 долл. (30 тыс. руб.) в год за 1 м 2 общей площади по сравнению с такими же домами, расположенными в глубине квартала. Ниже приводится расчет внешнего износа (в млн руб.), обусловленного действием данного фактора, с учетом того, что на стоимость здания приходится 80% стоимости всего объекта недвижимости (т.е. включая стоимость земельного участка) и коэффициент капитализации для зданий составляет 12%.

Если в ближайшем окружении нашего здания зарегистрированы недавние продажи аналогичных объектов, не подверженных упомянутому неблагоприятному воздействию транспортной магистрали, то путем последовательных корректировок остальных отличительных признаков их приводят к сопоставимому виду, оставляя исключительное воздействие данного фактора Тогда разница в цене продаж сравниваемых объектов выразит количественное значение этого фактора внешнего износа.

Результаты проведенных расчетов накопленного износа (в млн руб.) по оцениваемому зданию приведены ниже.

Таким образом, в рассмотренном нами примере накопленный износ составил 48,3% восстановительной стоимости здания, а его текущая стоимость за вычетом износа составила 1138 млн руб.

Полученная информация дает материал для серьезного анализа не только оценщику, но и владельцу недвижимости.

Износ (физический, моральный, экономический) – это потеря объектом стоимости с течением времени под воздействием различных факторов.

Накопленный износ определяется по формуле:

Ин= 1- (1- Иф)(1-Ифун)(1- Иэ), где

И ф - физический износ

Ифун – функциональный износ

Иэ – экономический износ

Физический износ – потеря объектом стоимости, связанная с использованием, изнашиванием, изнашиванием, разрушением и прочими физическими факторами, приводящими к сокращению жизни и полезности объекта.

Для определения величины физического износа применена структура удельного показателя стоимости строительства жилого здания одноэтажного панельного в соответствии со сборником УПВС №28 «Жилые, общественные здания и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов», табл.3а. Основываясь на результатах осмотра здания для определения физического износа использованы «Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р)» Госгражданстрой, Москва 1990 г.

Таблица 14

Принимаем физический износ 32%

Функциональный (моральный) износ – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Функциональное устаревание является результатом внутренних свойств объекта и связано с такими факторами, как конструктивные недостатки, избыточные операционные издержки, и проявляется в устаревшей архитектуре здания, удобствах планировки, инженерном обеспечении и др. Объект по своим характеристикам не соответствует современным требованиям, моральный износ оцениваемого объекта составит 50%.

Внешний /экономический/ износ : Объекты оценки представляет собой жилой дом, отличительная особенность рынка купли-продажи аналогичных объектов состоит в том, что на их экспозицию уходит значительное время. Данные факты рассматриваются оценщиком, как износ внешнего воздействия.который принимаем равным величине премии за низкую ликвидность, представляющей собой поправку на длительность экспозиции при аренде/продаже объекта. Расчет поправки на недостаточную ликвидность осуществлялся по формуле:

где: I б/р – безрисковая ставка;

Т эк – срок экспозиции для объекта оценки.

Безрисковая ставка выбирается в размере 7,32 % , равная долгосрочной ставке рынка ГКО-ОФЗ по состоянию на дату оценки

Срок экспозиции объектов, аналогичных объекту оценки по данным риэлтерских компаний составляет один год, таким образом внешний износ равен:

Таким образом, экономический износ принят оценщиком 9%.

Накопленный износ составляет:

Ин= 1 - (1 - Иф) х (1 - Ифун) х (1 - Иэ)

Ин = 1 - (1 - 32) х (1 - 50) х (1 – 9) = 69

Таким образом, накопленный износ составляет 69%.

Накопленный износ - это уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания внешнего устаревания или комбинации этих источников.

Для оценки накопленного износа можно применять несколько методов. Главное, чтобы их последовательность и логика отражали реакцию осторожного, информированного покупателя на состояние сооружения.

1. Метод экономического возраста

Этот метод определяет величину накопленного износа по формуле:

Где AD - накопленный износ;

EA - эффективный возраст (возраст, показываемый состоянием и полезностью сооружения);

TEL - общая экономическая жизнь (период времени, в течение которого улучшения в недвижимости дают вклад в стоимость собственности);

CN - стоимость нового строительства (восстановительная или заменяющая).

В этом методе существуют моменты, которые накладывают некоторые ограничения на его применение:

1. Величины общей экономической жизни и эффективного возраста определяются достаточно субъективно.

2. Не делается различий между видами износа.

3. Не учитываются различия в величинах общей экономической жизни и физической жизни отдельных элементов сооружения.

2. Метод сравнения продаж

При применении этого метода величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки. Наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли является необходимым условием, причем любая корректировка должна быть рыночно обоснованной.

Следует помнить, что сравнимые продажи должны совершаться на открытом рынке полных прав собственности, стоимость участка земли должна быть рыночно обоснована. Иначе данный метод малоприменим.

3. Метод разбивки

Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете все причин и видов износа, включая:

§ Физический износ, устранимый и неустранимый;

§ Функциональный износ, устранимый и неустранимый;

§ Внешний или экономический износ.

При этом считается, что износ относится к устранимому, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость. Износ относится к неустранимому, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость сооружения.

Определение физического износа

Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы), и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ не момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждение конструкций, элемента, системы, или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

При осмотре объекта для определения физического износа всегда составляется ведомость дефектов.

Физический износ может быть определен в виде устранимых позиций по отложенному ремонту и неустранимых позиций, исправлять которые нецелесообразно с экономической точки зрения.

Устранимый физический износ обычно относят за счет плохой эксплуатации, поэтому его иногда называют отложенным ремонтом. Предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, что восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения. При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до нового или практически нового состояния.

Устранимый физический износ в денежном выражении нами определен как «стоимость ремонта - за траты по доведению объекта до состояния, эквивалентного первоначальному».

Как отмечалось выше, неустранимый физический износ соответствует позициям, устранение которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Этот тип износа определяется на базе разности между полной восстановительной или заменяющей стоимостью и суммой устранимого физического износа.

Определение функционального износа

Аналогично физическому износу функциональный износ делят на устранимый и неустранимый. Аналогично устранимому физическому износу, устранимый функциональный износ измеряется стоимостью его устранения.

Для целей анализа определяется стоимость устранимого функционального износа как «затраты на реконструкцию, целесообразные с точки зрения их вклада в будущий доход от эксплуатации объекта».

Считается, что устранимый функциональный износ вызывается:

§ Недостатками, требующими добавления элементов;

§ Недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

§ «сверхулучшениями»

Стоимость неустранимого функционального износа определяется как капитализированная потеря арендной платы, вызванная несоответствием конструктивного решения сооружения современным стандартам. При этом для капитализации неполученного дохода используется ставка капитализации для аналогичных зданий.

Внешнее (экономическое) устаревание

Обусловленное местоположение объекта сопровождается снижением ренты в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении. Настолько же изменяется и привлекательность объекта в глазах потенциального покупателя.

Для решения задач настоящей оценки износ внешнего воздействия определяется как «снижение функциональной пригодности здания» вследствие влияния внешней среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости, землевладельца или арендатора. Износ внешнего воздействия может быть вызван рядом причин, таких как общий упадок района (квартала), месторасположение объекта в районе области или регионе (положение по отношении к основным транспортным, коммунальным, коммерческим и другим сооружениям), состоянием рынка или изменением финансовых и законодательных условий.

Существует два подхода к оценке внешнего износа:

§ Капитализация потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;

§ Сравнение продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

При наличии достаточного количества данных второй подход более предпочтителен.

ЛНЭИ(ННЭИ)

Порядок анализа.

1) Рассмотрение вариантов физической осуществимости.

2) Анализируется варианты разрешенные с точки зрения законодательства.

3) Рассмотрение из физически возможных и законодательно разрешенных того использования которое будет давать приемлемый доход владельцу.

4) Из финансово целесообразных вариантов выбирается тот вариант использования. Который приносит максимальный доход.

Трасса Пермь-Екатеринбург.

Анализ для застроенных участков проводится в 2 этапа:

1. Анализ НЭИ для земельного участка. При данном анализе полагают что участок земли является не застроенным.

2. Анализ НЭИ объекта как застроенного. Типичными вариантами использование застроенной недвижимости могут быть следующие альтернативы.

а. Продолжение использования в текущем состоянии.

б. реконструкция объекта, обновление смена дизайна или необходимость проведения капитального ремонта.

В. Снос строений и реализация альтернативных проектов.

Задача обосновать нэи застроенного земельного участка.

Условия: на земельном участке, в близи торгового порта расположено кирпичное производственное здание используется на текущий момент в качестве склада. Возможны 2 варианты продолжения использования.

Б) Реконструкция здания надстройка 2 этажа офисного величина вложений. 150 тыс ден ед.

Реконструкция принесет дополнительных доход в виде аренды платежей за офисы.

Подходы и методы оценки недвижимости.

Процесс оценки:

· Затратный подход.

· Сравнительный подход. Методы:

Метод сравнения продаж(метод корректировок)

Метод валового рентного мультипликатора ВРМ(МВР тоже самое)

· Доходный подход

Метод примой капитализации

Метод дисконтированных денежных потоков (DCF)

Затратный подход к оценки.

Сколько стоит земельный участок.

Стоимость строительства.

Время строительство

Минус износ

Отдельно учитывается стоимость земли.

Рыночная стоимость объекта недвижимости рассчитывается по формуле = СВ(Стоимость воспроизводства(СЗ))+ПП(Прибыль предпринимателя)-Накопленный износ+РСзу(рыночная стоимость земельного участка).

Расчет рыночной стоимости земельного участка. Смотри дисциплину экономическая оценка земель. Оценка земли проводится с учетом допущения что земельный часток вакантный.

Расчет затрат на воспроизводство или замещение улучшений. Затраты на воспроизводство это затраты необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затраты на замещение – это затраты необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий применяющихся на дату оценки.

Методы определения затрат на воспроизводство и замещение:

1. Метод количественного обследования. Составление сметы.

2. Использование проектно-сметной документации по объекту оценки.

Использование существующей сметы.

3. Метод сравнительной единицы. В основу расчета положены полные затраты на строительство одного метра кубического(одного метра квадратного) стандартного типового здания. Расчет стоимости проводится по след формуле:

СВ=С1*V*Kп*Kрег-клим*Kинфл.*Кндс.

С1- Стоимость строительства единицы объема(площади, длины) оцениваемого объекта. Источник информации сборники УПВС(укрупненные показатели восстановительной стоимости). УПСС(укрупненные показатели стоимости строительства)
V- Строительный объем(Площадь или длина объекта).

Кп – коэффициент учитывающий отличия в объемно- планировочном и конструктивном решении между объектом оценки и объектом аналогом. Источник техническая часть сборника УПВС УПСС.

Kрег-клим –коэффициент учитывающий региональные условия строительства. Источник общая часть сборников либо билютений которые публекуються на дату оценки.

Kинфл- коэффициент учитывающий изменения уровня цен по сравнению с ценами базового периода. Источники Пермский региональный центр по ценообразованию и строительству либо не коммерческое партнёрство НП строители Урала. Так же можно использовать индексы мин эконом развития. Ocenhik.ru

Коэффициент учитывающий налог на добавленную стоимость.

УПВС если здание построенно до 1991г или 1984г если больше то не целесообразно

УПСС Компания «Ко-инвест» московская компания.

Лекция №2.

14 шрифт полуторный интервал

Тех паспорт кадастровый паспорт свидетельство о праве собственности.

30-40 стр. Теоретической части пишем то что связанно об оценке и общую информацию об оценке.

V=2537 м куб

УПВС №23 таблица 19. Стоимость 1 метра куб- 22,8 рубля в ценах 1969г.

Пермская область соответствует первому климатическому району, 2 территориальный пояс.

Регионально-климатический коэффициент= 1,06(из технической части сборника)

Кинф=1,19*1,62*41,0214=79,452

Он складывается: 1,19 - коэффициент перехода из уровня цен 1969г к уровню цен 1984г.

Постановление Госстроя 11 мая 1983г № постановления 94. Для автотранспортных предприятий с учетом коэффициента 1,01.

1,62 - коэффициент перехода от уровня цен 1984г к уровню цен 1991г,(с учетом регионального 1,02) Источник приложение письму гос строя тогдашнего СССР от 6 сентября 1990г № 14-Д.

41,0214 - коэффициент перевода из уровня цен 1991г в цены на 1 квартал 2008г для промышленного и коммунального строительства.

СВ=С1*V*Kп*Kрег-клим*Kинфл.*Кндс.=22,8*2537*1*1,06*79,452*1,18=5748414р.

Методы определения прибыли предпринимателя.

Прибыль предпринимателя это разность между ценой продажи актива и затратами на его создание которая отражает рыночно-обоснованную премию за организацию и реализацию доходного проекта.

Расчет показателя прибыли производится в процентах от затрат на воспроизводство либо замещение.

1 Метод. Метод расчета прибыли предприятия по формуле Е.С.Озерова.

ПП=Y*n/2* [ 1+Y*n/3+C0*(1+2Y*n/3+Y*Y*n*n/3)].

Y-годовая норма отдали на вложенный капитал, ориентиром может служить величина ставки кредитования нового строительства

n- число лет период строительства.

С0- доля авансового платежа в общей сумме платежей.

n,C0- принимается в соответствие с нормами задела при строительстве СНиП 1.04.03-85. «Норма продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий зданий и сооружений».

2 Метод. Рыночный метод. Расчет ПП осуществляется на основании рыночных данных по продажам объектов аналогичных оцениваемому. В случае если по аналогичным объектам известны совокупные затраты на строительство(стоимость земельного участка+ стоимость строительства). То возможно рассчитать по ним прибыль предпринимателя и определить затем её среднюю величину по рынку.

Пример

3 Метод . Метод Мониторинга. Метод предполагает опрос участников рынка, о норме доходности при строительстве разных типов недвижимости.

Расчет накопленного износа.

Накопленный износ характеризуется потерей стоимости объекта по каким либо причинам. Такие потери могут относится к физическому износу, функциональному устареванию или внешнему устареванию.

Методы определения износа и устаревании.

1 Метод сравнения продаж. Суть метода состоит в выявлении рыночной оценки износа и устареваний здания путем сопоставления стоимости воспроизводства(замещения) с текущими ценами аналогичных объектов.

Метод используется для оценки совокупного накопленного износа.

2 Метод . Метод эффективного возраста(метод срока жизни).

Срок физической жизни СФЖ- от момента когда начали строить до его сноса.

Срок эк жизни СЭЖ- это период времени в течении которого объект приносит доход.

Хронологический возраст- это период времени со сдачи объекта эксплуатации до даты оценки.

Эффективный возраст – рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов влияющих на стоимость объекта, в зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличатся как в большую так и в меньшую сторону, в случае нормальной типичной эксплуатации эффективный возраст равен хронологическому.

Физический износ(ФИ)= ЭВ/СЭЖ*100%

3 метод . Метод экспертизы состояний. Используется для расчета физического износа. Определяется путем технического обследования по методике Ведомственные строительные нормы(ВСН) 53-86(р) «Правила оценки физического износа».

В соответствии с нормами определяется величина накопленного износа конструктивных элементов и инженерного оборудования, удельные веса конструктивных элементов принимается в соответствии со сборниками укрупненных показателей стоимости строительства УПВС УПСС.

№	Наименование элементов здания	Удельные веса укрупненных конструктивных элементов(из УПВС УПСС)	Физический износ элемента здания	Средневзвешенное значение физического износа элемента здания
	Фундамент			8*40/100=3,2
	Стены перегородки			13,2
	Перекрытия кровли			12,6
	Полы
	Проемы			6,6
	Отделочные работы			8,8
	Внутренние сантехнические устройства, электротехнические устройства			1,2
	Прочие			2,4
	Итого			53(округляется до целых)

Накопленный износ характеризуется потерей стоимости улучшений по всем возможным причинам.

Накопленный износ оценивается разницей между стоимостью строительства аналогичных улучшений на дату оценки и рыночной стоимостью оцениваемых улучшений. Совокупный (накопленный) износ включает в себя три вида износа, а именно:

Физический,

Функциональный,

Внешний.

Физический износ - это снижение стоимости, здания вследствие ухудшения физического и технического состояния (прочности, жесткости, привлекательности и т.д.) отдельных его конструктивных элементов или всего здания в целом.

Физический износ может быть связан с качеством строительства, используемыми строительными материалами, условиями эксплуатации объекта, климатическими условиями, регулярностью проведения текущих ремонтов и т.д.

График. Кривая, отражающая процесс накопления физического износа.

I - период интенсивного накопления износа, связанный с началом эксплуатации объекта,

II - период стабилизации, III - период интенсивного накопления усталостных деформаций.

Функциональный износ - это снижение стоимости здания вследствие функционального несоответствия отдельных его элементов или всего здания в целом потребностям рынка, предъявляемым к объекту недвижимости на дату оценки.

Физический и функциональный износы проявляются в виде конкретных недостатков в самом объекте недвижимости.

Внешний (экономический) износ - это потеря стоимости здания, вызванная внешними по отношению к объекту недвижимости причинами. Этими причинами могут быть факторы физического, экономического, политического характера.

Данный вид износа присущ улучшениям в силу их фиксированного положения и, в отличие от физического и функционального износов, в самом объекте не проявляется. Он связан с внешним окружением объекта {старение окружения).

Внешний износ измеряется капитализированной величиной потерь арендной платы, оцениваемых при помощи валового рентного мультипликатора.

Физический и функциональный износы могут быть на дату оценки устранимыми или неустранимыми.

Устранимым является износ, причины которого экономически целесообразно устранить, то есть когда прирост стоимости объекта после ликвидации дефекта перекроет связанные с этим устранением затраты.

Неустранимым считается износ, затраты на ликвидацию которого больше прироста стоимости объекта, связанного с устранением выявленного дефекта.

Таким образом, тестом на характер износа (устранимый или неустранимый) является заключение - обладают ли восстановленные (отремонтированные) элементы дополнительной рыночной стоимостью, и покрываются ли издержки на ремонт.

Внешний (экономический) износ всегда считается неустранимым. Он непосредственно связан с местоположением оцениваемого объекта. Причины, вызывающие его, являются внешними относительно объекта недвижимости, и не могут быть ликвидированы собственником оцениваемого объекта.

Методы определения накопленного износа.

Существуют следующие методы определения накопленного износа:

прямые:

• метод срока жизни;
• метод разбиения;

и косвенные:

• метод экстракции.

Метод срока жизни.

Срок физической жизни (Тф) - это период времени, в течение которого здание существует и пригодно для использования (жилья).

Срок экономической жизни (Тэк) - это период времени, в течение которого здание приносит прибыль.

Эффективный возраст (Тэф) - определяется на основе экспертной оценки внешнего вида дома с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

Срок оставшейся экономической жизни (Тост) - это период времени, определяемый разностью Тэк - Тэф.

Хронологический возраст (Тхр) - определяется на дату оценки с момента ввода объекта в эксплуатацию.

График. Оценка совокупного износа.

Расчет накопленного износа методом срока жизни предполагает, что отношение эффективного возраста к типичному сроку экономической жизни равно отношению накопленного износа к стоимости воспроизводства.

Этот метод может быть использован для:

• определения износа всего здания;
• отдельных его конструктивных элементов.

Необходимая справочная информация по определению нормативных сроков жизни здания и отдельных его элементов может быть получена из нормативных справочников

В процессе оценки накопленного износа методом срока жизни возникает вопрос об определении срока оставшейся экономической жизни . При этом следует исходить из предложений:

Метод разбиения.

Рассмотрим, как определяется накопленный износ при применении метода разбиения, использующего предположение о независимости различных видов износа как базовое.